Välkommen tillbaka till rapporteringen från fastighetsskolan! För dig som är ny läsare av bloggen så rapporterar jag under året från AB-hems fastighetsskola, en utbildning om att köpa och förvalta sin egen hyresfastighet. Den första artikeln kan du läsa här.

Utbildningen leds av Annika Backlund, vd för AB-hem, ett fastighetsbolag som idag förvaltar drygt 400 hyreslägenheter. Tolv gånger under 2018 träffar vi Annika, som i sällskap med coachen Jan-Eirik Johansson guidar oss genom olika steg de har identifierat som viktiga i resan till att förvärva och förvalta ett mindre hyresfastighetsbestånd. Utbildningen är uppdelad i tre moduler; att närma sig hyresfastigheter från ett både psykiskt och fysiskt perspektiv, arbetet som hyresvärd samt finansiering och förvärv. Annika vill dela med sig av sina egna erfarenheter och syftet med kursen är att vi redan ska vara så förberedda vi kan så att vi vågar ta klivet!

Att gå på visning

Till gång två hade vi en hemläxa i att gå på två visningar av bostadshyreshus. Troligtvis har vi alla någon gång varit på visning av en villa eller lägenhet, men att gå på visning av ett hyreshus är till viss del annorlunda. Innan visningarna fick vi tips av Annika vad man kan göra innan, under och efter en visning.

Tips för visningar

Eftersom både vår egen och mäklarens tid är värdefull, så är det viktigt att man utnyttjar alla möjligheter när man är på plats för att undersöka huset så gott man kan. Det räcker att få ett intryck, man behöver inte kravla in i varje skrymsle själv om man inte vill. Om man inte känner sig avskräckt vid visningen utan känner att man har fortsatt intresse, bör man ha en besiktningsman som går igenom huset.

Frågor om det ekonomiska eller andra administrativa saker (vem som är nätägare för elen, vem som har kabelteven, om det går att sopsortera etc) kan man alltid ta efteråt via mail om man efter visningen kommer på något mer man vill veta.

Följande lista är att betrakta som inspirationskälla men eftersom den kommer från Annika med lång erfarenhet så är den värd att titta extra på.

Innan

  • Finns lista på större renoveringar som gjorts under de senaste ca tio åren? Fråga särskilt om tak och stambyte och om det är något annat du tycker är viktigt.
  • Hur fungerar det med snöröjning, fastighetsskötsel, trappstädning? Kan den som köper “ta över” någon aktör?
  • Hur länge har nuvarande ägare ägt? Varför säljer man? (Bra att känna till)
  • Finns medlemskap i någon samfällighetsförening, t ex vägförening, där man betalar en årlig avgift?
  • Kontroller som skall utföras enligt lag – hur är det med dem? T ex OVK-besiktning, årliga kontroller av köldmedia (gäller stora bergvärmepumpar), radonmätningar och brandskyddsdokumentation. Om huset innehåller ett skyddsrum (för krig) – är detta besiktigat och godkänt (skall göras ca vart tionde-femtonde år har jag för mig)?
  • Råder förhandlingsordning på fastigheten, d v s förhandlas hyrorna centralt med HGF, eller förhandlas hyrorna med varje enskild hyresgäst?
  • Hur länge har de nuvarande hyresgästerna bott? (Om många redan bott så mycket som 5–10 år, så bor de sannolikt kvar. Flyttar är alltid lite jobbigt och kostsamt, eftersom den nya hyresgästen ofta vill ha lite fixat innan inflytt.)

På plats

  • Tag gärna kort på allt som ser dåligt ut, detaljer på t ex putsskador och annat. Man glömmer lätt.
  • Vilket intryck ger området? Hur ser brevlådor, uppfart, trädgård, grusplaner etc ut? Är det välvårdat i nuläget eller verkar nuvarande ägare strunta i huset? Hur ser det ut på vinden, i källare, trapphus, tvättstuga och pannrum? Står det gammalt skräp eller verkar det välstädat? Sådant ger en vink om resten.
  • Platser att kolla lite extra: Tak (Vilket takmaterial? Gamla plåttak kan vara dyra att underhålla), vind (Känns det fräscht? Ser man skador på innertaket? källare (Känns det fräscht? Fuktgenomslag som vittnar om dålig dränering?), tvättstuga (Full av arga lappar? Ålder på maskinparken?), pannrum (Här kan behövas besiktningsman, men fråga gärna om ålder och när saker är bytta/servade senast), fönster (Dyrt både att byta och renovera, fint om de är i gott skick), fasad (Skador i putsade fasader kan också vara knepigare än träfasader om man avser jobba med huset själv).
  • Be gärna att få se minst två lägenheter, gärna flera. Gärna ”den bästa och den sämsta” lägenheten.
  • Ålder på vitvaror i lägenheterna? Vilket ventilationssystem finns i lägenheterna?
  • Ålder på värmeanläggningen? Är nuvarande ägare nöjd med uppvärmningsformen (gäller ej bergvärme för det har man oftast bytt till) eller har man funderat på att byta?
  • Har nuvarande ägare haft planer på förändringar, ombyggnad, tillbyggnad, vindsinredning eller dylikt?

Efter

  • Dröj dig kvar efter det att mäklaren åkt, eller återvänd efter en stund (eller någon dag) utan mäklaren. Spankulera omkring med kameran och jag lovar dig att hyresgäster kommer ut och då finns chans att få prata med folk. Detta är viktigt, eftersom hyresgästerna är dina framtida kunder. Här kan det vara fördel att komma på en helg eller kväll, förstås, om folk jobbar vardagar. Samtala lite. Folk vet redan att huset är till salu, så man kan skämtsamt ställa frågan “Tycker du jag skall bli din nya hyresvärd?” eller “Är det här huset/området värt att köpa, tycker du?”.
  • Sist men inte minst, Annikas klassiska fråga: Skulle jag själv vilja bo här? Givetvis menas det inte bokstavligt. Har man inte barn flyttar man givetvis inte in i ett typiskt radhusområde med bara barnfamiljer eller tvärtom, en stor familj flyttar inte till ett hus med bara ettor och tvåor. Vad som menas är förstås – Har huset det där lilla extra? Utstrålar det trivsel redan nu? eller – Går det med enkla medel att göra trivsammare? Har det kanske andra fördelar än trivsel – ligger centralt, vid en högskola, arbetsplats etc?

”Worst case scenario”

Till det tredje tillfället fick vi hemläxan att tänka ut tre olika ”worst case scenarios” dvs de värsta sakerna vi skulle kunna tänka oss vara med om som hyresvärd. Sammanfattningsvis menar Annika att det oftast finns helt acceptabla lösningar på till synes olösliga problem, och att hon är överraskad över att det har varit så få problem som det har varit under de många år hon har varit aktiv. Och ibland, när det händer en oförutsedd sak, att det är bättre att lösa problemet snabbt, även om det kostar en slant, för att istället fokusera på det som ger positiva resultat. Ta förlusten snabbt, och ägna energin åt annat istället kort och gott.

Nedan listas en del av de orosmoment vi på kursen hade, med Annikas svar efter.

”Jag behöver eller vill sälja mitt hyreshus men jag hittar ingen köpare!”

Ett normalt hyreshus går oftast att sälja. Men visst kan saker påverka som ligger utanför din kontroll, t ex att en verksamhet startar i huset bredvid som inte hyresgästerna vill befattas med eller att något händer i samhället och efterfrågan på bostäder minskar. Saker påverkar en liten ort. Men det som händer över tiden är att det börjar växa på nytt. Tipset här är att hyreshusets läge ska vara så bra att det övertid kommer att lösa sig. Men var klok när du gör valet av din fastighet och ta reda på så mycket som möjligt av det som händer i samhället.

Annikas strategi har varit att köpa A-lägen i B-städer. Med A-lägen menar hon att fastigheten har något speciellt, antingen att den ligger centralt eller att den ligger på en fin plats som är attraktiv för de som bor där. Med B-städer menas städer eller orter som inte är de populäraste men som ändå har något speciellt och ligger på attraktivt pendlingsavstånd från en populär ort eller har något annat som lockar.

Som förstagångsköpare rekommenderas vi heller inte köpa en fastighet i en ort som står och faller med en arbetsgivare, t ex en industri.

”Det är ett stort ansvar att äga ett hyreshus, tänk om jag missar något som gör att någon skadas?”

Man måste göra det som är rimligt, men även om man gjort rimliga insatser kan det ändå hända att olyckan är framme. Som fastighetsägare är det dock en skyldighet att ha en ansvarsförsäkring. Om man kan visa att man har rutiner för att göra rimliga insatser (t ex att sanda eller skotta några gånger i veckan) så tickar ansvarsförsäkringen in om olyckan oturligt nog skulle vara framme. Ett tips från Annika är att skaffa en bra fastighetsskötare som är ansvarsfull och flexibel och kan rycka in med kort varsel om något behöver göras akut samt har en stor servicevilja. Det hjälper mycket om man själv bor långt ifrån.

”Vad händer om jag har lägenheter tomma och inte får några hyresgäster?”

Enligt Annika är det oftast inget problem alls att få lägenheter uthyrda men det krävs naturligtvis lite tankearbete innan man förvärvar en fastighet.

Först och främst; läget, läget, läget. Välj ett A-läge! Var strategisk och lägg om möjligt hyrorna lite under större hyresvärdar, Annika har sett att det har lönat sig i längden. Ta hand om din fastighet och håll fint omkring den. Då är sannolikheten större att man vill flytta till din fastighet. Gör man rimliga ansträngningar att hitta hyresgäster så kommer det att gå. Att vara aktiv i att hitta nya hyresgäster från första stund man fått en uppsägning, d v s att inte skjuta på det, är viktigt. Att sätta upp flyers runt i orten, eller att annonsera i lokalpressen brukar ge resultat.

Självledarskap

De senaste två gångerna har vi ägnat oss åt att göra hyresfastighetsprojektet mer integrerade i våra liv både fysiskt och psykiskt. De största hindren kommer inte sällan från saker inom oss, och det är därför Jan-Eirik håller en hel del avsnitt i kursen för att coacha oss genom dessa hinder.

Att våga ge sig in i ett ägarskap av en hyresfastighet kräver ett stort mått av självledarskap. Självledarskap när det gäller den svåra konsten att få drömmen att bli verklighet, nämligen att göra det som behövs och att kunna leda sig själv dit. Men även självledarskap i att utföra ett bra jobb när du blivit hyresvärd. Vid senaste tillfället tittade vi tillsammans med Jan-Eirik på några egenskaper som utmärker bra ledare, framtagna från ledarskapsforskning.

Att skapa tillit

En bra ledare är bra på att skapa tillit, och det är det absolut viktigaste enligt en undersökning Jan-Eirik presenterade för oss. Hur kan det omsättas i ett självledarskap? Jo, underminera inte tilliten genom att måla upp saker som troligtvis inte händer. Var realistisk och ta höjd för saker som kan hända, och ser till att ha strukturer (försäkringar etc) som täcker upp för dessa händelser, men avskriv resterande orosmoment och ha tillit till att du har gjort vad du kan.

Var kreativ

Den näst viktigaste egenskapen i ett ledarskap är kreativitet.  Ett alltmer komplext samhälle kräver större behov av kreativitet och om man ser och hittar lösningar så brukar det oftast gå bra. Alltså – var kreativ hellre än stringent i ditt arbete som hyresvärd, försök att hitta lösningar på de problem som uppkommer. Det är inte säkert att du hade valt den lösningen i andra sammanhang, men i detta arbete kan det vara skillnad mellan succé och misslyckande. Att vara hyresvärd är i allra högsta grad ett serviceyrke som handlar om att möta människor.

Att ha kunskap om människor

Och det är faktiskt den tredje främsta egenskapen för en bra ledare: att ha kunskap om människor. Eller åtminstone viljan att skaffa sig kunskap och förstå människor. För i det här jobbet kommer du med 100% sannolikhet vara i kontakt med människor du aldrig skulle träffa annars. Människor som helt olik dig och med helt andra referensramar. Om det ska fungera måste du ha ett intresse att förstå människan och att möta hen som hen är. Om detta känns omöjligt eller svårt för dig måste du tänka över om det du är lämpad som fastighetsvärd. Även om du kan välja en del hyresgäster så kan du inte välja alla, en del kommer så att säga med paketet och det måste man kunna förhålla sig till.

Rädsla

Om vi sedan kopplar dessa tre viktiga ledaregenskaper till det vi pratade om tidigare, dvs oro eller rädsla, hur går de ihop? Sanningen är att de inte går ihop alls. Men rädsla är en känsla, och en känsla kan man träna på att möta. Om man vill fördjupa sig i ämnet och lära sig att hantera känslor så rekommenderas Jack Canfields bok ”The Success Principles”. Jack Canfield menar att

Jag har ansvar för det som händer i mitt liv. Jag har ansvar för mina tankar och vilket fokus jag vill ha. Jag har ansvar för de bilder jag visualiserar. Jag har ansvar för mitt beteende.

Annika har överkommit många problem inom sin verksamhet med just detta synsätt: Istället för att se problemen kan du fråga dig: ”Vilken gåva finns det nu i den här oron? Istället för att fokusera på problemet och se det som något som måste ”lösas” kan du välkomna det och istället fråga dig: ”Hur kan jag växa av det här?” Ta in ett problem med lite aptit så blir det mycket enklare, men framför allt kommer det betyda att du tar kommandot i ditt liv.

Att göra en handlingsplan

Tillsammans med Jan-Eirik fick göra en visualiseringsövning. Målet var att staka ut sin egen handlingsplan och att inte tvinga fram den, utan att göra det på ett sätt där den sätts ”av sig själv”. Så här gick den till:

  1. Skriv NU på ett A4 papper, lägg det framför dig på golvet och ställ dig på det.
  2. Visualisera en tid i framtiden när du har köpt ditt första hyreshus och ställ dig frågan: Hur ser det ut? När i tiden är det?
  3. Rita/skriv det du såg i visualiseringen på ett papper och lägg det ett par meter framför dig på golvet. Gå fram och ställ dig på det pappret.
  4. Ställ dig sedan frågan: Vilket steg tog jag för att nå hit? Vad hände precis innan jag genomförde köpet?
  5. Skriv/rita det på ett papper, lägg det ett steg ”tillbaka” mot NU-pappret och ställ dig på det.
  6. Ställ dig sedan frågan: Vad hände precis innan jag nådde dit jag är nu?
  7. Skriv/rita det på en lapp och gör om samma sak som ovan tills du har gått igenom ca 5 steg och ”nästa” steg är pappret som det står NU på.
  8. Då är du plötsligt tillbaka i nuet. Skillnaden är att du faktiskt har gjort en handlingsplan genom att gå ”tillbaka” i tiden. Steg för steg har du gått FRÅN din dröm och tagit dig igenom steget innan, och på det sättet fått klarhet i vilka steg som är viktiga för just dig och i din process.

Mina egna reflektioner

För mig var det spännande att se att jag på ett naturligt sätt kunde ”bryta upp” mitt övergripande mål i flera små steg.  Det var lättare för mig att se vilka steg jag behövde ta när jag gick ”baklänges”.  Jag är inte redo att köpa en fastighet än och jag känner att jag vill ha mycket bättre koll på vissa saker innan jag slår till.

I och med övningen vi gjorde hade jag identifierat vilka aktioner jag behöver ta för att komma vidare. Den viktigaste saken för mig just nu är att ta reda på vad banken kommer att kräva av mig för att bevilja ett lån. Jag är egenföretagare sedan ett par år tillbaka och att vara utanför det ”svenska systemet” är stressande för mig (vilket visade sig tydligt i övningen). Genom att ta action på den punkten kommer jag ha ett mycket bättre utgångsläge för att gå vidare och se saker för vad de är istället för att måla upp bilder baserade på rädsla eller osäkerhet!

Ni andra som går kursen och läser det här: kommentera gärna hur ni såg på denna eller andra övningar och vilka insikter ni har fått.

Nästa gång

Nästa gång kickar vi igång fastighetsägarens vardag och kommer då att gå igenom vad man behöver förbereda sig på. Hur löser man inflyttningar, utflyttningar, renoveringar, administration och andra mer eller mindre komplexa saker som uppkommer i vardagen? Vilka typer av frågor kan uppkomma och hur förbereder man sig på det?

Häng med på resan och gör gärna de övningar vi gör!

Läs även även övriga blogginlägg om Fastighetsskolan:

Del 1: ”Nu är den igång – fastighetsskolan!

Diskutera detta och många andra ämnen och frågor i Facebookgruppen ”ett rikare liv”. Vi ses där!