En stor del i en fastighetsägares vardag är att vara fastighetsvärd. Under tre kurstillfällen under våren har vi gått igenom vad som krävs för att vara bovärd. Vilka situationer kan uppkomma och hur tar man hand om dem? Lär dig allt du behöver veta om bovärdskap!

Vad är en bovärd?

En bovärd, eller fastighetsvärd, är den som tar hand om allt som rör hyresgästen och hyran av själva lägenheten. En fastighetsskötare däremot tar han om själva lägenheten som hyrs ut samt fastigheten och tomten där lägenheten ligger.

I början när man äger ett hus så sker administrationen ibland ihop med fastighetsskötseln. Det beror på vad man väljer för upplägg och givetvis var man som fastighetsägare bor och vad man kan göra själv. Ett annat upplägg som många gör är att man som fastighetsägare tar alla felanmälningar, vakanser, klagomål etc och därefter själv kontaktar fastighetsskötaren. Det är dock lätt att tiden springer iväg och det är bra att sätta en gräns för sig själv som ny fastighetsägare. Vad är rimligt att det tar för tid och vad kommer jag tillåta att det tar?

Som referensram kan det bara bra att ha några nyckeltal när man lägger upp en tidplan för arbete. En fastighetsskötare kan klara av ca 80 lägenheter på en heltidstjänst om lägenheterna ligger lite utspridda. Om de ligger i samma ort kan hen klara av upp mot 100 st. En bovärd kan på en heltidstjänst klara av ca 500 lägenheter.

Trivsel och värdskap

Man ska känna sig omhändertagen som hyresgäst. Samtidigt så ska bovärden vara kostnadseffektiv och kunna utföra sitt jobb på ett effektivt sätt. Det är ingen social verksamhet som bedrivs och det gäller att ha i åtanke när man lägger upp en rimlig plan för sitt bovärdskap.

Ett tips till dig som är bovärd är att inte ge dig in så mycket i diskussion. Försök vara trevlig, tydlig och få avslut. Försök inte heller hamna i samtal där du ska göra ytterligare saker eller höra av dig igen. Se till att du får ett avslut och att nästa actionpunkt ligger på hyresgästen själv. Ha koll på det grundläggande och dina egna principer. Om man ber om ursäkt eller backar, då kan det komma fler saker.

Man ska skapa nöjda hyresgäster och även hur man låter i telefonen betyder en hel del. När passar det hyresgästerna att ringa och när kan jag svara? Även om man är ensam och sköter allt kan det vara bra att inte ha telefonen öppen för alla frågor hela tiden. Det kan istället vara bra att ha en digital växel där man ska trycka 1 för jour, 2 för fastighetsskötare tex. Där kan man då även säga att telefontiden för övriga frågor är onsdagar mellan 8-12. På det sättet kan man spara mycket tid och bara svara på de frågor som är akuta.

Är verkligen 24/7 som är den bästa servicegraden? Ta in reaktionstiden som parameter i ekvationen. Ofta behöver inte svaret komma så snabbt. Fråga dig själv: Hur snabbt skulle jag själv vilja ha det fixat? Man sparar mycket med att inte hetsa upp sig i onödan. Vissa har kontakttelefonen öppen två timmar i veckan och andra åtta timmar i veckan. Det finns inget måste, försök att hitta tider som passar för dig.

Som referens kan nämnas statistik från AB-hem. Under några månader tog de emot 12 samtal i snitt på de 4 timmar som telefonen var öppen under dagtid. Och detta på 420 lägenheter totalt.

Ett tips är att försöka att slippa ta hand om de saker du kan lämna över till hyresgästen direkt. Se tex till att det inte är du som administrerar kontakten med en låssmed om någon låst sig ute. Sådana typer av frågor är bättre att hyresgästen sköter själv.

Vem får hyra lägenhet hos dig?

När du är hyresvärd är det helt upp till dig vilka hyresgäster du väljer att ta in. Det finns inga lagar och regler som säger vem du måste välja. Annika Backlund, vår lärare och mentor i kursen och VD på egna fastighetsföretaget AB-hem, tillåter de flesta att hyra hos sig. Dock inte om man har betalningsanmärkningar. Det är upp till dig själv vilka regler du väljer, så länge du håller dig till svenska lagarna. Var dock konsekvent och tydlig mot hyresgästerna vad som gäller så blir det enklare för alla.

Vanliga frågor från hyresgäster

En sak kan du vara säker på. Som bovärd kommer du att få frågor kring allt. Och eftersom det är du som är ytterst ansvarig för fastigheten behöver du veta vad du har för rättigheter men även skyldigheter. Nedan följer svar på en mängd frågor och händelser vi på kursen ställde till Annika och AB-hem.

  • ”Grannen verkar ha svårt att komma ihåg att stänga av spisen och brandlarmet går. Ni måste göra något!”
    • Ring kommunen och be dem sätta in ”bostadsanpassning”. Annika säger alltid JA till bostadsanpassning. Kommunen bekostar oftast det.
  • ”En översvämning har skett, ni måste komma och fixa!”
    • Hyresgästen måste försäkra sin egendom. Hyresgästen får själv vända sig till sitt försäkringsbolag för att få ersättning för sin egendom. Om det är en privat hyresgäst så kan man som hyresvärd gå in och täcka självrisken. Men om det är ett bolag som hyr så har de samma ansvar som hyresvärden. Principen är att hyresgästen skall teckna sin egen försäkring men det finns egentligen inget krav på det. En drulleförsäkring är att föredra eftersom deras egen hemförsäkring inte täcker.
  • ”Jag vill hyra ut min lägenhet i andra hand under ett år, får jag det?”
    • AB-hem säger nej i alla sådana fall. Varje fastighetsägare väljer själv hur den vill göra. Om det är någon som hyr olovligt i andra hand brukar det uppdagas av fastighetsskötaren eller grannarna.
  • Om man tror att någon hyr i andra hand, vad har man möjlighet att göra?
    • Man kontaktar (skriver och ringer) till hyresgästen och hänvisar till det kontrakt man skrivit på och där reglerna kring andrahandsuthyrning tydligt står.
  • ”Jag vill hyra en lägenhet, vad behöver jag göra?”
    • AB-hem tar in namn, personnummer, årsinkomst, adress. Ansökningarna kommer in och det kommer in ett automatsvar. Urvalskriterierna är svårt att få helt rättvist. AB-hem väljer ut enligt mailen och kontaktar den ansökande. Privata hyresvärdar har laglig rätt att välja hyresgäster själva, man behöver inte gå enligt ett kösystem.
  • ”Vart står jag i kö?”
    • Allmännyttan har ett kösystem, men så är det inte hos privata hyresvärdar. De har möjlighet att välja själva och behöver inte ha en kö.
  • ”Det festas i lägenheten bredvid, ska man behöva gå upp och mucka gräl för att polisen ska komma?”
    • Be dem ringa polisen om de störs. Om polisen har varit där kan en skriftlig varning skickas ut till lägenhetsinnehavaren. Om det upprepas kan det sedan användas för eventuell avhysning. Oftast behöver det dock inte gå så långt.
  • ”Någon röker utanför huset, gör något!”
    • Enligt lag så finns det inget förbud gällande det än. Vi kan bara säga att man önskar att inte rökning sker, men man kan inte kräva det. Man kan dock underlätta genom att sätta en bänk längre bort från dörren och vädja till hyresgästerna att respektera andras önskemål.
  • ”Jag vill röka i min lägenhet”
    • Man kan inte förbjuda människor att röka i hyresrätter. De kan dock bli skyldiga att återställa till ursprungsläget.
  • ”Jag har husdjur, får jag flytta in?”
    • AB-hem har inget förbud på det.
  • ”Jag vill vänta med att betala hyran en månad. Får jag det?”
    • Så här svarar AB-hem: Ja, men du måste veta exakt vilken dag du kommer att sätta in pengarna. Det måste vara en dag innan de 20: onde i nästa månad. Sätt in de pengar du har nu och maila vilket datum du kommer att sätta in resten av pengarna. Du kommer att kunna få uppskov en gång. Det finns en tydlig process sen som leder till avhysningshot från kronofogden.
      OBS! Tips till dig som fastighetsägare: gör en avbetalningsplan. Var ingen bank.
  • ”Det känns kallt i lägenheten!”
    • Jag skickar en termometer som du ska sätta i näshöjd och sen utvärderar vi från det.
  • ”Det är för varmt i lägenheten”
    • Det får inte vara mer än 26 grader varmt eller 18 grader kallt i en lägenhet. 20 grader som minimum är dock kutym.
  • ”Jag vill ha avdrag!”
    • Det finns en lista på Hem och Hyra där procentuell prisreduktion listas för olika händelser https://www.hemhyra.se/nyheter/sa-mycket-kan-din-hyra-sankas/. Att gå efter denna lista är ett bra sätt att få hyresgästerna nöjda. Diskussionen brukar då utebli. Ha koll på de grundläggande lagarna och reglerna så kommer man långt. Om någon är arg, var tydlig och bemöt dem på ett bra sätt. Med det kommer man långt.
  • ”Min spis har gått sönder”!
    • Om det är uppenbar vårdslöshet så bekostas det av hyresgästen. Om det är allmän förslitning så bekostas det av hyresvärden. Om demens eller liknande är anledningen till en olycka eller om något går sönder så kanske det inte räknas som vårdslöshet. Däremot kan hyresgästen behöva ta det på egen hemförsäkring.
  • ”Jag vill inte att ni ska ha en huvudnyckel till min lägenhet”
    • Man har som hyresgäst rätt att förbjuda hyresvärden att ha en huvudnyckel. Däremot måste en hyresgäst släppa in hyresvärden när hen vill.
  • ”Någon lämnar dörren till trapphuset öppen hela tiden”
    • När någon i huset inte tar hand om saker som de andra hyresgästerna eller hyresvärden önskar är det som hyresvärd bra att ingripa. Det kanske är fimpar precis vid ingången, katt i trapphuset eller att ytterdörren till fastigheten lämnas öppen. När man inte kan bevisa eller inte vet vem som har gjort något kan man skicka ett allmänt utskick som första åtgärd. ”Tänk på att inte göra så här och så här”. Om det inte slutar, ring och skicka brev till samtliga hyresgäster. Det blir personligt och på riktigt.

Tips gällande renoveringar och drift

En stor del i att vara fastighetsägare är att kunna ta hand om själva fastigheten. Här går vi igenom en del tips om hur man kan tänka för att göra det på ett kostnadseffektivt sätt. Listan är på inga sätt komplett. Den ger dock en fingervisning i hur man kan tänka.

  • Ren drift: el, sopor vatten, kabel-TV etc kan du inte förhandla. Däremot kan man spara vatten med mjukare stråle. Elförbrukningsleverantör går att byta, men sophämtning går inte.
  • Om det är gammal el som inte är jordad.
    • Inget krav att dra om elen. Om man ska byta det så är det bra att byta delar, men det är otroligt kostsamt att dra om allt. Det kan bli en kamp med hyresgästföreningen. Man kan ofta inte höja hyran pga ett elbyte. En annan möjlig lösning är att varje gång man gör en nödvändig åtgärd så gör man en liten förbättring. På det sättet så kommer man att successivt byta ut delar utan att allt behöver göras samtidigt.
  • Trick för att spara pengar när man upphandlar tjänster. Sätt en budget på ett arbete du vill ha utfört. Hur mycket kan de utföra för det priset? Och sätt en gräns på hur lång tid tror du det kommer att ta. Jämför sedan med svaret. Du måste veta det ungefärliga priset innan du beställer tjänsten. Annars kan det dra iväg i pris till en nivå som är mycket högre än du har råd med. Be dem också stämma av under arbetets gång när de når olika nivåer så att du kan ändra om om det behövs.
  • Man kan jobba med olika firmor som har olika pris. Där kan man fixa en del själva eller förhandla ner priset för de olika delarna. Hitta möjligheter att göra det själv. Om en kran droppar, kolla vad kan jag göra för att inte behöva ta dit en rörmokare. Vad kan man själv? Vem anlitar du? Är det bra att anlita en allmän firma som kan allt? Eller ska hen vara specialist? Kolla upp timkostnad på respektive leverantör.
  • Spara mycket på att göra badrum själva, fönster också. Man kan ju också vänta med att renovera. Men att hitta arbetskraft på ett billigare sätt kan vara bra. Engagera familjen och hjälp varandra!
  • Det finns elektroniska lås som tar bort hela problematiken kring nycklar. Om man ändå måste byta ut lås så kan man som hyresvärd undersöka den möjligheten.
  • Om man som fastighetsägare enkelt själv vill kontrollera eventuell fukthalt i väggar etc så finns det fuktkontroller att köpa som förenklar genomgången.
  • Lär dig göra våtrum själv. Det är en dyr investering men relativt enkelt att göra själv bara man dokumenterar renoveringsprocessen. Det behöver inte göras av fackman. Det räcker med att det är fackmannamässigt gjort. Bra investering för fastighetsägare i liten skala.
  • Nej till paraboler på fina kulturhus, ja till dem på baksidan etc. Om det inte stör utemiljön eller huset så tillåt paraboler för de hyresgäster som vill ha dem.
  • Annat bra tips. Se till att du följer några rutiner varje år. Bland det viktigaste är att i november när alla löv har ramlat ner. Rensa hängrännor. Speciellt på putsade hus där det droppar ner. Men om det är på vintern och det droppar ner i putsen och det fryser till så kan det frysa till och göra att putsen ramlar av. Att renovera det blir mycket dyrare än att rensa hängrännorna.
  • När det börjar frysa till, ställ en hink med grus och salt blandat och spade i trapphuset. Om hyresgästerna själva har möjlighet att grusa om de vill.
  • Annan rutin; sopa upp gruset på våren.
  • Tvättstugor är ofta ett löjligt irritationsmoment. Svårt att få frid och fred i tvättstugor. Svårt att få folk att städa som man ska. För att undvika det så gott det går; ha en bra städutrustning.
  • AB-hem tillåter tvättmaskin om det är matta i badrum. Tillåter inte tvättmaskin om det är träbjälklag och klinker pga att golvet då kommer att få skador av vibrationerna från tvättmaskinen.
  • Teknik: Om man har en källare på huset så är det inte ovanligt att det blir fuktgenomslag gnom väggen. Dränering en möjlighet, men det är dyrt och inte alltid nödvändigt. Om det ser fult ut kommer det av att det är målat med för tät färg på innerväggen. Måla på kalkfärg eller silikatfärg. Silikatfärg gör att väggarna kan andas. Inget onaturligt att fukt vandrar genom en vägg, det är oftast inga problem.
  • Spar varmvatten och vatten generellt genom olika hjälpmedel. Man kan sätta in vattenspar och snålspolande duschmunstycken. Enkelt att byta ut.
  • Ledlampor och strömsensorer är oftast värt att sätta in.
  • Bra att se till att vindar och källare är bra upplysta. Om det är rent och snyggt och man håller i ordning gör ofta hyresgästerna detsamma.
  • Om man har en stor gräsmatta 2000 m2 så lönar det sig att köpa en robotgräsklippare. Om den stjäls så kan ingen använda den och den kan hittas via GPS.

Tips gällande värme

En stor del av driftskostnaden står uppvärmningen för. Lägg ner lite tid på det här så kan du spara mycket energi – och pengar!

  • Att optimera sitt värmesystem är ett bra sätt att spara pengar. Lär dig hur värmesystemet i din fastighet fungerar. Kolla upp hur förbrukningen ser ut under de första åren och utgå från det. Ha det sedan som referens för att se eventuella avvikelser och kunna rätta till fel som uppkommer.
  • Om en fastighet har stora element och är välisolerat så kommer värmen sprida sig mer jämt.
  • Om fastigheten har små radiatorer och är dragit, då blir det mycket mer energi som behöver pytsas ut.
  • Tätningslister för fönstren. Om det finns en vind med takstolar så kan man lägga in ett lager lösull eller ekofiber. Den mesta värmen i ett hus försvinner den största delen av värmen uppåt.
  • Lära sig hur man luftar element. Då kan man undvika felanmälningar. Element står för en stor del av felanmälningar.
  • Tips för att hålla hyresgäster glada. Rent psykologiskt är det så att folk fryser mer på hösten. Precis i början av hösten kan man därför ha 21 – 22 grader inne för att därefter sänka värmen en bit in på hösten. El är oftast billigare på hösten.

Vakanser

Hyresgäster flyttar ganska ofta. Här kommer några tips för att se kunna hantera nya hyresgäster på ett smidigt sätt.

Lediga lägenheter

  • Om man ska tillsätta en ledig lägenhet och hyresgästen kan flytta in fort; se det som ett varningstecken. Ta reda på anledningen till den snabba inflyttningen.
  • Om det är två personer som ska flytta in men bara en ska stå på kontraktet, kolla upp den andra som ska bo där också.
  • Att stå ensam på kontraktet, fråga om det innan kontrakt skrivs.
    • Det man kan råka ut för: någon som har helt ok ekonomi står på kontraktet men sambon flyttar in. Den informationen har man dock inte sagt något om i förväg. Om en sambo flyttar in har hen rätt att stanna kvar.
  • Om hyresgästen inte har betalningsanmärkning men ej heller inkomst av något slag så kan hyresgästen åberopa en borgensman. Då kan man som hyresvärd göra en kreditkoll på borgensmannen. Anledningen är att du ska kunna göra en uppskattning om hen har en rimlig möjlighet att betala sina egna räkningar plus ”din” hyresgästs hyra. Det är den enda gången Annika verifierar storleken på inkomsten, i annat fall går hon på de uppgifter som hyresgästen själv lämnat.

Process för avhysning av hyresgäst

  • Hyresgästen ska betala hyran senast den 31 i månaden. Om det inte är betalt, skicka en påminnelse dag 3. Ring eller Sms: a samma dag. Om det inte är betalat, skicka inkasso på dag 4–5. Inkasso måste vänta 10 dagar. Samma dag som ärendet lämnas till inkasso så måste man informera socialen om att det finns en möjlighet att personen inte kan betala sin hyra. Inkasso kan lätt strykas om personen betalar.Tips är att alla ärenden ska vara avslutade innan den 31 i nästa månad så att man vet att det inte kommer att gå en månad till. Kronofogden kräver att det ska vara ett ärende som är igångsatt via inkasso för att de ska kunna ingripa och hyresvärden kunna hota om avhysning. I den bästa av världar kan kronofogden göra ett betalningsföreläggande dag 15. Men då måste även en hyresgäst ha blivit delgiven om att hyran inte är betald.Redan på dag 2 har man egentligen förlorat sin hyresrätt om man inte betalat. Personen behöver skriva på ett delningskvitto (som hyresvärden måste fixa fram) där det står att de måste betala för att kunna behålla sin lägenhet. De skriver på att de har blivit upplyst om att om de betalar min hyra inom 21 dagar så får jag tillbaka min hyresrätt.Om man kan bevisa om att personen bor i en lägenhet men håller sig borta så kan en delgivningsman eller polisen ”spika” en delgivning på dörren.Man kan återta en lägenhet om man kan tro att ingen har bott där på ett tag.
  • Tips för om du har vakanser: Välj ut 2–6 hyresgäster som man tycker verkar bra och boka sedan in visning med tre av dem. Den potentiella hyresgästen bokar in visning med den befintliga hyresgästen. Om det är många som ska titta, gör det i form av öppet hus. Tips är att inte beblandar sig i det som hyresvärd, det är enormt tidskrävande.
  • Hyresavtalet skrivs enklast under digitalt. Skicka alltid ett tomt hyreskontrakt till hyresgästen som får skriva på först och sen skriver hyresvärden på.
  • Hyresgäster får inte göra saker själv om de inte betalas med lön. Det får inte betalas med hyresavdrag. I Sverige måste sociala avgifter betalas när man få ut lön för arbete. Därför funkar inte hyresavdrag mot bovärdskap. Rena kontrakt är alltid att fördra.

Sammanfattning

Ja, en sak är klar. Man måste ha koll på mycket som fastighetsägare! Men oftast är inte sakerna så svåra i sig. Om man är tydlig och vet sina egna regler har man kommit en bra bit på väg. Om man dessutom vet var kostnader kan skena iväg så är det enklare att snabbare få till en bra ekonomi i sin fastighet.

Hoppas att du fått många bra insikter och kunskaper kring vad som krävs av en bovärd. Lycka till!

Läs även även övriga blogginlägg om Fastighetsskolan:

Del 1: ”Nu är den igång – fastighetsskolan!

Del 2: ”Fastighetsskolan – del 2”

Del 4: ”Fastighetsskolan – del 4 – Finansiering

Diskutera detta och många andra ämnen och frågor i Facebookgruppen ”ett rikare liv”. Vi ses där!