Och så var det det här med banken… Att låna pengar är ju en fantastisk möjlighet. Men man måste veta hur man gör och vad som krävs för att få låna pengar. Vad är det då som krävs?

Att träffa banken

När man ska köpa sin första hyresfastighet så skiljer det sig från att låna pengar som privatperson. Det är ju en näringsfastighet vi pratar om. Då krävs en helt annan typ av presentation av objektet än när man ska köpa en bostad som privatperson. Nu är det objektet som står i fokus, inte du. Men det är olika regler hos olika banker. Vissa tittar även noggrant på din privatekonomi medan andra inte gör det. Sammanfattningsvis kan man nog säga att det ser olika ut beroende på vilken bank och/eller tjänsteman/kvinna man möter.

Vilken bank ska du välja?

Det första du ska göra är att etablera en kontakt med banken. Det kan göras redan innan du har ett objekt att presentera. Vilka banker finns på orten? Vilka banker har du redan nu en etablerad kontakt med?

När det gäller lån för hyresfastigheter så är det geografiska läget viktigt. Det kan till om med vara omöjligt att få låna till en fastighet som ligger ”utanför” bankens område. Vilka områden som gäller kan bara banken svara på. Men närhetsprincipen är ofta viktig i sammanhanget. Därför är lokala kontor en viktig parameter när du ska välja bank.

Vet du inte vilken ort du ska köpa på? Du vet troligtvis alla fall i vilken region du planerar att köpa hus i. Gör en efterforskning – vilka banker verkar vara representerade i den regionen? Bestäm möte med dem och känn dem på pulsen. Vad krävs för att de kommer att låna ut till just dig?

Handelsbanken och lokala Sparbanker brukar oftare än andra vara representerade ute på landsbygden. Det kan vara en bra idé att börja med att kontakta dem för att se hur de är representerade på orten.

Fastighetens kassaflöde

Som regel kan man säga att banken intresserar sig mer för kassaflödet än renoveringsbehovet när de bestämmer sig för om du ska få låna eller inte. Här är alltså hyresintäkterna det centrala. Men banken vill veta allt som rör fastigheten och vad som kommer att påverka avkastningen på huset. En väl genomarbetad plan är mycket kraftfull när du presenterar ett hus för banken.

Här är några saker som banken tittar närmare på:

Beläggningen

Hur ser beläggningen ut just nu? Är det fullt uthyrt eller står några av lägenheterna tomma? Om det finns vakanser i huset är risken stor att banken säger nej till lån.

Hyresnivå

Vilken hyra har du som fastighetsägare rätt att ta ut? Om den ligger lägre än Allmännyttans (samlingsnamnet för de kommunala bostadsbolagen i Sverige) så finns det en potentiell möjlighet att kunna höja hyrorna om viss förbättring sker. Detta är något som kan påvisas för banken. Gör i så fall en kalkyl på hyreshöjning minus den förväntande insatsen för förbättringsåtgärderna.

Driftskostnad

Banken räknar alltid med schablon. Schablonen för driftskostnader ligger på 450 kr/m2. Vad denna består av går jag igenom i artikel 1 om Fastighetsskolan. Även om det här är grunden för banken så behöver du göra din egen hemläxa. Det är att ta reda på den faktiska driftskostnaden för fastigheten. De faktiska siffrorna får du in från mäklaren eller från säljaren direkt.

På så sätt kan du få fram ett case som kan presenteras i din kalkyl och som exempelvis kan låta så här:

”Jag har sett att huset har väldigt höga elkostnader. Därför har jag kommit fram till att värmeanläggningen måste bytas. När bytet har skett kan man räkna med en besparing av elkostnaden på 25%. Driftskostnaden kommer då sjukna till xx kr/m2. Jag har ringt den lokala firman och har fått fram att det kommer att kosta xx att byta ut pannan. Jag planerar att göra denna renovering direkt efter köp vilket gör att driftskostnaden blir lägre redan år 1.”

Även andra renoveringar bör presenteras i plan. Om det behöver målas om, läggas om tak etc. är detta stora investeringar som banken vill veta om.

Om huset värms upp av bergvärme så är schablonen för driftskostnader lägre.

Vem är hyresgästen?

Om du har bolag som hyresgäster vill banken se på kontrakten. Detsamma gäller om det finns kontakt med kommunen etc. för speciallösningar för vissa bostäder. Om det är till din fördel kan det vara bra att visa hur länge hyresgästerna bor kvar.

Hur mycket får du låna?

Banken gör alltid en egen värdering av fastigheten innan det beslutas om lånebelopp. Man får bara utgå från det som banken tycker att fastigheten är värd. Därefter brukar sedvanan vara att 50–75% av värdet lånas ut.

Primärt tittar banken på husets ekonomi, alltså inte din egen inkomst. Men det här är inte skrivet i sten. Banker tänker olika och ändras från tid till annan. Det är inte alls ovanligt att du som kredittagare också granskas med lupp. I vissa fall kan det ha varit nödvändigt att ha varit kund till banken även tidigare. Banken vill tex. ha information om hur tidigare intäkter varit eller hur du skött din egen privatekonomi.

Kalkyl över objektet

Det primära är en kalkyl över objektet. Men det är viktigt vad för typ av kalkyl du presenterar. Är det genomarbetad eller inte? Är den realistisk eller inte? Ju mer genomarbetad din kalkyl är, desto större möjlighet har du att få låna.

En kalkyl ska alltid innehålla:

• Uthyrningsbar area
• Hyresintäkter
• Köpeskilling
• Driftskostnad enligt schablon men även den faktiska driftskostnaden (fås från säljaren).
• Ny driftskostnad efter eventuella renoveringar/investeringar.
• Eventuella renoveringsbehov och uppskattad kostnad
• Kalkyl med olika räntor upp till 5% från nu och några år framåt. Visar fastighetens räntetålighet.

Som tillägg till objektets kalkyl så behöver du även visa din egen (eller ditt företags) förmåga att betala kontantinsatsen. Det är inte ovanligt nuförtiden att man som ny fastighetsägare bara beviljas 50% lån av köpeskillingen. Det innebär att din egen insats måste kunna uppgå till 50%.

Några tips på vägen:

  • Gå in och räkna, sätt in siffror i Excelark. Då får man en känsla för vilka objekt man ska titta på. Men räkna inte med att det kommer in pengar direkt. Det är sällan en hyresfastighet börjar generera intäkter för köparen på en gång.
  • Idag förväntar sig säljaren mer än husen är värda. Ofta ligger säljaren ca 25% över värdet idag. Datcha är ett fastighetsvärderingssystem som värderar direktavkastningskrav i olika städer. AB-hem vill egentligen ha en direktavkastning på 6% för att genomföra ett köp. Men om fastigheten inte kräver renovering kan de gå ner till 5,25% i direktavkastning.
  • Klokare ekonomiskt är att köpa ett hus med fler lägenheter. Om du har pengar att köpa ett hus med 30 lägenheter så är det att föredra. Därefter 3 hus med 10 lägenheter i varje. Sist 10 hus à 3 lägenheter. Anledningen är att det är billigare att hantera ett tak än tre tak, en fasadmålning än tre fasadmålningar osv.
  • Man ska vara medlem i Fastighetsägarna, en intresseförening. De ger ofta bra rabatter och eftersom premien sätts efter antal m2 på fastigheterna lönar det sig för en småskalig fastighetsägare.
  • Hyreslagen säger att ett förråd på ca 3 m2 ska ingå i varje hyreslägenhet.
  • Hyresgästföreningen förhandlar inte P-platser så de får man som hyresvärd prissätta hur man vill.
  • Moms går inte att dra av när man hur ut bostadshyresrätter. Bostadshyror är inte momspliktiga intäkter. Däremot får man dra av moms på motsvarande % andel av huset som en eventuell lokal som hyres ut till företag inbringar.

Säljarrevers

När ett köp är på gång så vill du som köpare förhandla med säljaren. En del av förhandlingen kan vara att en säljarrevers skrivs med säljaren av fastigheten. Reversen är samma sak som ett skuldebrev till säljaren. Det innebär att säljaren går med på en lägre transaktion nu mot en innestående fordran + ränta på återstående belopp. Man kan enkelt säga att man lånar pengar av säljare istället för av banken. En säljarrevers brukar inte skrivas på mer än 2 år. Bruklig ränta ligger i bankens högre spann, nu ca 3%.

Det här kan vara ett bra sätt om du är i behov av likviditet nu. Säljarrevers ger en möjlighet att växa mycket snabbare om du vill göra fler investeringar. Det här är kanske vanligare att nyttja när man börjar äga fler än en fastighet och gör fler investeringar.

Förhandlingsverktyg

En säljare kan gå med på en säljarrevers av olika anledningar. Man kan se det som ett förhandlingsverktyg i själva affären. Olika saker är viktiga för säljare respektive köpare. En fördel som köpare med att ha en säljarrevers är om något skulle visa sig vara fel efter köp. Då har man en enklare möjlighet att ta strid i att köpeskillingen ska minskas. Det är alltid lättare att ”låta bli” att betala allt än att kräva tillbaka redan betalade pengar.

Men en sak är otroligt viktig här. Du ska vara absolut 100% säker på att du kommer att kunna betala säljarreversen på utsatt tid. Det är vanligt att säljarreversen ger säljaren rätt till en del av husets pantbrev. Om du inte betalar tillbaka kan då säljaren kunna ta tillbaka huset. Du ska alltså inte se en säljarrevers som en möjlighet att kunna köpa dyrare än du har råd med. Det ska bara ske om du har råd men behöver likviditet och vet att dina kalkyler går ihop.

Det finns mallar för säljarreverser att ladda ner från nätet. Men kort så ska en revers innehålla:

• Kreditgivare (säljaren)
• Kredittagare (köparen)
• Lånebelopp
• Förfallodag
• Information om objektet och ev pantbrev och hur räntan betalas.
• Klausul om att kredittagaren när som helst under kontraktstiden kan lösa krediten och den upplupna räntan

Var påläst och ha koll!

Sammanfattningsvis kan man säga att ju mer du kan om objektet desto större chans att du får låna till det. Banken vill veta att du har förmågan att ta hand om fastigheten inte bara nu, men även i framtiden. Det är upp till dig att visa att så är fallet. Ju mer du kan om bygden, läget, huset och hyresgästerna desto större chans att få lån från banken. Om det dessutom presenteras på ett snyggt och genomarbetat sätt är chansen ännu större att få igenom det.

Och glöm inte; det är inte bara för banken du gör din kalkyl. Det är lika mycket för dig själv. Genom att tänka igenom alla scenarios och göra en kalkyl för de närmaste 5 åren så får du en tydligt uppfattning – är det här en fastighet som du vill äga och kommer den ge dig det du önskar? Om inte så är det bättre att hitta ett annat objekt som gör det!

Läs även tidigare blogginlägg om Fastighetsskolan:

Del 1: ”Nu är den igång – fastighetsskolan!

Del 2: ”Fastighetsskolan – del 2”

Del 3: ”Fastighetsskolan – del 3 Att vara fastighetsvärd”

Kommentera och diskutera gärna detta och många andra ämnen och frågor i Facebookgruppen ”ett rikare liv”. Vi ses där!