Att räkna fram avkastning på en hyresfastighet är givetvis en viktig del innan man beslutar sig för att investera i den. Vi har i tidigare artiklar i denna artikelserie tittat på både hur man räknar fram direktavkastning och hur man kan förhålla sig till finansiering. Men det finns en annan aspekt som är mycket viktig för att få ihop rätt kalkyl: hur ändrar sig avkastningen om jag använder andra människors pengar än mina egna, dvs om jag lånar pengar? I denna artikel tittar vi närmare på det.

Fastighetens direktavkastning innan lån

I del 1 i denna artikelserie om fastighetsskolan skrev jag om hur man räknar ut direktavkastningen (innan lån). Nedan följer räkneexemplet från det tillfället:

Köpeskilling: 5 500 000 SEK
Inkomstintäkt vid full uthyrning: 1000 000 SEK
Antal m2: 1000
Driftskostnad (enligt schablon): 450 000 kr/år
Driftsnetto: 550 000 kr/år
Direktavkastning: 10%

Så här räknar du ut direktavkastningen (Return on Investment eller ROI):

  1. Räkna ut driftsnettot (Kassaflöde) = Inkomster-utgifter
    Driftsnetto: 1 000 000 – 450 000 = 550 000
  2. Därefter räknar du ut direktavkastningen

Direktavkastning = 550 000 / 5 500 000 = 0,10 = 10 %

Nivå på direktavkastning

Annika Backlund, vd för AB-hem och fastighetsskolans kursledare, köper helst inte en bostadsfastighet med en direktavkastning på under 6%. Dock händer det ibland att hon frångår sina krav beroende på olika omständigheter. Generellt så bör dock en svensk bostadsfastighet (obs att det är bostad det gäller, inte övriga lokaler) avkasta ca 5%. Det här ser olika ut i olika länder men självklart även mellan olika svenska städer. I Stockholmsområdet är det ofta svårt att få en högre direktavkastning medan det för hyresfastigheter i mindre svenska städer ibland kan avkasta lite eller mycket mer.  Exemplet ovan visar på en direktavkastning på 10% på eget insatt kapital, vilket är tämligen högt.

Avkastning på eget kapital

Det vanligaste är att lånedelen är en viktig komponent i kalkylen. Alltså att en del av finansieringen kommer från banken. Banken gör alltid en egen värdering av fastigheten innan det beslutas om lånebelopp. Man får bara utgå från det som banken tycker att fastigheten är värd. Därefter brukar sedvanan vara att 50–75% av värdet lånas ut.

Exempel 1

I exemplet nedan räknar vi med att få till en belåningsgrad på 60%

Handpenningen kommer att uppgå till:
40 % x 5 500 000 SEK = 2 200 000 SEK

Bankens ägande av fastigheten blir då:
60 % x 5 500 000 SEK = 3 300 000 SEK

Ränta 3% (i detta exempel) innebär en räntekostnad på:
3 % x 3 300 000 SEK = 99 000 SEK per år

Driftsnettot minus räntekostnaden blir 550 000 – 99 000 = 451 000
ROI efter lånefinansiering, alltså avkastning på eget kapital blir därmed:

451 000/2 200 000 = 0,205 = 20,5 %

Kalkylen vi får fram visar på det fördelaktiga i att delfinansiera en fastighet via lån. Det får en positiv effekt på ROI:n och kalkylen blir mer fördelaktig än att finansiera utan lån.

Exempel 2

Låt oss titta på ytterligare ett exempel. I exemplet nedan räknar vi med att få till en belåningsgrad på 70% till en ränta på 1,7 %. Exemplet är taget från ett av Annikas verkliga case.

Köpeskilling: 17 000 000 SEK
Inkomstintäkt vid full uthyrning: 1 900 000 SEK
Antal m2: 2200
Drift (enligt schablon): 990 000 kr/år
Driftsnetto: 910 000 kr/år
Direktavkastning: 4,8 %

Om man här får möjlighet att belåna fastigheten till 70% så kommer kalkylen att bli följande:

Handpenningen kommer att uppgå till:
30 % x 17 000 000 SEK = 5 100 000 SEK

Bankens ägande av fastigheten blir då:
70 % x 17 000 000 SEK = 11 900 000 SEK

Ränta 1,7% (i detta exempel) innebär en räntekostnad på:
1,7 % x 11 900 000 SEK = 202 300 SEK per år

Driftsnettot minus räntekostnaden blir 910 000 – 202 300 = 707 700 SEK

ROI efter lånefinansiering, alltså avkastning på eget kapital blir därmed:
707 700/5 100 000 = 0,1387 = 13,9 %

Kalkylen vi får fram visar på det fördelaktiga i att delfinansiera en fastighet via lån. Det får en positiv effekt på ROI:n och kalkylen blir mycket mer fördelaktig än utan lån.

Energi- och kostnadsbesparingar i övrigt

Banken måste alltid räkna med en schablon 450 kr kvm och år för driftsnetto. Om fastigheten värms upp med bergvärme så sänks schablonen till ca 410 kr/kvm. Att byta energiförsörjning till bergvärme har varit mycket värdefullt för AB-hem genom åren. Det har lett till att intjäningen per fastighet har höjts drastiskt och det har bäddat för mycket bättre ROI på AB-hems fastighetsbestånd.

Om du vid ett förvärv ser att det finns en besparing att göra vid byte till bergvärme bör du göra investeringen så snabbt som möjligt. Det finns möjlighet att lägga avbetalningsplaner med bergvärmefirmorna om betalning inte kan göras direkt. Du kan därmed sprida ut investeringen på exempelvis 12 månader mot en ränta. Föreslå tex en ränta till firman från den egentliga förfallodagen så kan du köpa dig möjlighet att inte lägga hela investeringen på en gång.

Banken håller på att gå från värden på själva fastigheterna och tittar istället mer på kassaflödet. Det gör att alla typer av kostnadsbesparingar som görs ju påverkar driftsnettot och därmed kassaflödet i positiv riktning.

Uppvärmning och långsiktigt underhåll står för en mycket stor del av schablonen. Ett tips från Annika är att man inte tar ut för stora vinster från början utan att överskott återinvesteras i underhåll etc när du har pengarna. Då kan man strypa allt om räntorna går upp.

Schablon innefattar även kostnad för långsiktigt underhåll, betalning till sig själv som fastighetsvärd etc.

Att etablera relation till en bank

Som jag skrivit tidigare så tittar banken primärt på husets ekonomi, alltså inte din egen inkomst. Men även du som kredittagare blir ofta granskad. Förutom att visa på genomarbetade kalkyler är det ofta viktigt att du redan har en relation till banken. Då ser banken hur tidigare intäkter har varit och att du sköter din egen privatekonomi på ett bra sätt.

Ett bra sätt är att etablera en relation med en bank redan innan man frågar efter finansiering på ett objekt. Om du letar efter ett objekt i en del av landet, se till att du redan på tidigt stadium etablerar en kontakt och hör vad som är brukligt i de fall man frågar efter finansiering. Vad brukar de efterfråga? Vad gör det lättare för dig att få lån? Sparande? Inled en dialog med banken!

Kassaflöde vs flippar

I utbildningen lär Annika ut kassaflödesstyrd investering och inte flippar. Med det menas att AB-hem köper fastigheter för att komma åt kassaflödet från hyrorna. För att kassaflödet ska bli så stort som möjligt så görs investeringar för att få ner kostnaderna så mycket som möjligt. Det skapar större kassaflöden och även ett mer välmående hus på sikt vilket även kommer att dra upp värdet på själva fastigheten. Annika och AB-hem ägnar sig dock inte åt flippar, dvs när man köper, rustar upp för att sedan sälja så fort som möjligt. Det är istället kassaflödet de vill åt och det är det som lärs ut i kursen.

Det här är del 6 i rapporteringen från Fastighetsskolan. De tidigare artiklarna kan du läsa här:

Del 1: ”Nu är den igång – fastighetsskolan!

Del 2: ”Fastighetsskolan – del 2”

Del 3: ”Fastighetsskolan – del 3 Att vara fastighetsvärd”

Del 4: ”Fastighetsskolan – del 4 finansiering”

Del 5: Fastighetsskolan – del 5: Att praktisera som hyresvärd

Erbjudande:
Drömmer du om att äga din egen hyresfastighet? Lär dig allt du behöver kunna via Fastighetsskolan: ”Mina hus” – ny kursstart januari 2019! Läs mer här!