Vi var 25 förväntansfulla blivande fastighetsägare som samlades i januari för det första kurstillfället. Alla med olika bakgrund, olika möjligheter och olika drömmar. Men med ett intresse gemensamt, att någon gång i framtiden äga ett hyreshus.

Vid elva tillfällen, utspritt under elva månader, ska vi få ta del av Annika Backlunds kunskaper kring att förvärva och förvalta hyreshus. Annika är inte bara VD och ägare av AB-hem, ett fastighetsbolag som idag har ett fastighetsbestånd på ca 400 lägenheter, hon har även en brinnande önskan att dela med sig av sina kunskaper till andra. Under många år har hon haft vänner som har varit intresserade av att göra det hon gör, fast i mindre skala. Att vilja och att göra är dock två skilda saker, och trots stort intresse har Annikas vänner aldrig kommit loss. Därav kom idén till fastighetsskolan. Vi på Ett rikare liv hakade på och nu är kursen på 25 platser fulltecknad.

Mitt uppdrag är att dokumentera kursen och dela med mig av både de kunskaper vi får via kursen samt vår egen resa från nybörjare till eventuell fastighetsägare. Förhoppningsvis är ni många som kommer att få nya kunskaper och kan hänga med på tåget även om ni inte går kursen!

Kursinnehåll

Vi som deltagare kommer att ges möjlighet att i både teori och praktik arbeta med AB-hems verkliga hus och hyresgäster som om de vore våra egna. De olika momenten i kursen handlar om att välja hus, att räkna och söka finansiering. Sedan att undersöka huset, hyresgästerna, orten och hyresläget. Därefter att ta hand om huset efter förvärvet, både byggnaden och människorna. Vi går igenom ”en hyresvärds vardag” och vilka typer av frågor och uppgifter det handlar om att ta hand om som hyresvärd. Efter avslutad kurs ska vi som deltagare veta exakt vad det innebär att vara hyresvärd i liten skala. Det är det som är målsättningen med kursen.

Men det är inte alltid brist på kunskap som sätter käppar i hjulet för oss människor när vi ska lära oss någon nytt. Ofta är det blockeringar och invanda beteenden hos oss själva som är det största hindret. Därför kommer vi deltagare att få utbildning i självledarskap av Jan Eirik Johansen för att identifiera vad vi behöver för att gå från att vilja bli fastighetsägare till att faktiskt göra slag i saken. Visst kan det finnas andra begränsningar, men inte sällan är det vi själva som är orsaken till att saker inte blir av.

Nu börjar det!

Men var börjar vi? Först och främst handlar det om att få erfarenhet av vad man ska titta på när man värderar ett objekt och dess potential. Vår uppgift till nästa tillfälle är att gå på två husvisningar och att räkna på om fastigheten känns prisvärd eller inte. Vad är då viktigt att titta på vid en husvisning och hur räknar man på en hyresfastighet?

Räkneexempel för en hyresfastighet

Den viktigaste informationen kommer från siffrorna! Det är viktigt att gå igenom dem innan så att man kan fråga mäklaren om eventuella oklarheter. Här kommer några områden man bör ha koll på för att kunna bilda sig en uppfattning om fastigheten verkar intressant eller inte.

Driftskostnad

I rena driftskostnader räknas tex in el, värme, V/A, renhållning, kabel-TV/internet, trappstädning, försäkring, fast skatt, snöröjning och gräsklippning. Man kan räkna med att en fastighet har en driftskostnad per kvadratmeter på 440–460 kr/år. I driftskostnaden ingår även felavhjälpande underhåll, dvs när en hyresgäst ringer och behöver hjälp med något enklare ärende, tex byte av droppande kran. Förutom rena driftskostnader måste man ha marginal att ta hand om så kallat periodiskt underhåll, t ex fasadmålning, takomläggning, saker som behöver underhållas utan att de behöver gå sönder först. Detta tillkommer utöver driftskostnader och det är därför viktigt att göra hemläxan på vad som behöver renoveras innan köpet genomförs.

Fastighetens direktavkastning

När du har räknat fram fastighetens driftskostnad är det dags att räkna ut vad direktavkastningen (innan lån) blir på fastigheten. Nedan följer ett räkneexempel:

  • Köpeskilling: 5,5 milj. SEK
  • Inkomstintäkt vid full uthyrning: 1 milj. SEK
  • Antal m2: 1000
  • Drift (enligt schablon): 450 000 kr/år
  • Driftsnetto: 550 000 kr/år
  • Direktavkastning: 10%

Checklista inför visning

Vid själva visningen är det några områden som är viktigare att titta på än andra.

  • Badrum och kök. Ofta dyrt att renovera så bra om standarden är ok redan från början.
  • Tvättstuga. Finns det toalett/dusch i anslutning till denna vid eventuell renovering?
  • Har grunden sprickor? Är dränering gjord? Var uppmärksam på färgsläpp som kan tyda på dålig grund.
  • Källare. Det är bättre värmeekonomi i fastigheten vid ståhöjd än torpargrund i källaren.
  • Hur ser det ut? Är det tätt? Kolla efter ev fuktskador (ringar/rosor etc) på vinden.
  • Hur görs uppvärmningen av huset idag?
  • Utemiljö. Kontrollera runt huset och prata gärna med hyresgäster för att bilda dig en uppfattning om vilka som bor här idag.

Uppgift från kurstillfället

Till nästa tillfälle har vi fyra uppgifter.

  1. Hitta några intressanta objekt som ligger inom ditt köpspann, dvs det du tror att du skulle kunna investera utifrån eget kapital, lånemöjligheter etc. Välj tex inte en fastighet för 20 milj. sek om du inte har möjlighet att köpa den.
  2. Räkna på fastigheten och förbered frågor till mäklaren utifrån det material du har och den information du tycker saknas. Frågor kan tex vara: Är det fullt uthyrt? Om det inte är fullt uthyrt; är det svårt att hitta nya hyresgäster och vad är i sådana fall anledningen till det? Hur länge har hyresgästerna bott där?
  3. Genomför visningen efter bästa förmåga, övning ger färdighet och det inte lätt att se allt från början. Använd checklistan till att kontrollera de viktigaste bitarna.
  4. Reflektera över det du gjort: ser du några mönster i det som stått i annonserna och det du sett på visningarna? Är det något objekt du tycker verkar extra intressant? Vad beror det på?

Sugen på att gå kursen?

Har du blivit intresserad av att gå kursen själv? Teori i all ära, men att verkligen jobba med något praktiskt gör att kunskapen fastnar på riktigt. Om du också vill ta chansen så finns det en ny möjlighet. Kursen även kommer att ges som helgkurs. Ni träffas tre helger, med början i juni, på Björkede kursgård i Delsbo, Hälsingland och ni kommer att ha samma kursinnehåll som kvällskursen i Stockholm plus att det ges betydligt större möjligheter att lära känna och dela erfarenheter med de andra kursdeltagarna under de tre helger man är och bor på Björkede. Även den kursen börjar fyllas upp men än finns det sju platser kvar. Först till kvarn! Maila till  fastighetsskola@ab-hem.se för mer information. Om du anmäler dig, glöm inte att ange att du kommer från Ett rikare liv.  På kurspriset 11400 kr (för privatperson) utgår 500 kr rabatt för våra läsare samtidigt som vi får en liten ersättning för att ni kommer från oss.

Annars är du hjärtligt välkommen att följa vår fastighetsresa här på bloggen. Håll ögonen efter en ny rapportering efter vårt nästa kurstillfälle i slutet av mars!

Läs även även övriga blogginlägg om Fastighetsskolan:

Del 2: ”Fastighetsskolan – del 2”

Del 3: ”Fastighetsskolan – del 3 Att vara fastighetsvärd”

Del 4: ”Fastighetsskolan – del 4 – Finansiering

Diskutera detta och många andra ämnen och frågor i Facebookgruppen ”ett rikare liv”. Vi ses där!