Fastighetsskolan del 7 – Förvärv av fastighet kontra bolag, paketeringsutredningen och lite om OVK

23 januari, 2019

En viktig del vid köp av en fastighet är om fastigheten är  ”paketerad” i ett bolag eller inte. Det får följder både för köpare och säljare och även i flera led. I denna artikel, som är en fortsättning på artikelserien om Fastighetsskolan, går vi igenom olika scenarion och vad det får för konsekvenser rent skattemässigt.

Sen skriver jag även om den paketeringsutredning som nu pågår och även lite om OVK – obligatorisk ventilationskontroll. Det här är den sista artikeln i rapporteringen från Fastighetsskolan Mina Hus. 

Fastighetspaketering

Paketering av en fastighet innebär något förenklat att en fastighet kan överlåtas till ett bolag eller en ekonomisk förening som har samma ägare som fastigheten mot en ersättning som motsvarar endast det skattemässiga värdet. Denna ”paketering” görs för att undvika en beskattning av värdeökningen på fastigheten.

Eftersom det skattemässiga värdet oftast är betydligt lägre än marknadsvärdet behöver inte den eventuella värdeökning som skett i fastigheten realiseras i det ledet. Efter paketeringen kommer övervärdet på fastigheten istället att finnas i det nya bolaget. Andelarna i bolaget kallas ofta näringsbetingade andelar.

Som steg två säljs därefter aktierna i fastighetsbolaget till marknadspris till en extern köpare. Detta görs skattefritt eftersom aktierna är näringsbetingade.

Fastighetsbolaget får betala lagfartskostnad (stämpelskatt) vid köpet av fastigheten. Procentsatsen är satt till 4,25 % av det högsta av taxeringsvärdet och köpeskillingen. Vid försäljningen av fastighetsbolaget utgår ingen ytterligare stämpelskatt. Stämpelskatten vid en paketering blir alltså lägre än vid en direktförsäljning.

Exempel på förvärv av fastigheter kontra bolag

Nedan visas olika exempel på hur försäljningar kan ske och vad det får för konsekvenser gällande skatter för både säljare och köpare.  

OBS 1: Bilderna:

I samtliga bilder så står ett årantal angivet till höger om tex ”Bolag A” och ”Bolag B”. Det årantalet visar på hur många år Bolag A har haft fastigheten i sin ägo innan försäljning. Det årantal som står angivet till höger om ”Bolag B” visar på samma sätt hur länge Bolag B har haft fastigheten i sin ägo innan försäljning till Bolag C.

OBS 2: Värdeminskningsavdrag:  
Byggnader skall skrivas av genom årliga värdeminskningsavdrag. Värdeminskningsavdrag medges med 2 procent årligen. 

Bild 1

Bild 1 beskriver när ett bolag köper en fastighet från ett annat bolag. Här visas det vad varje ägare får betala i vinstskatt och i lagfartskostnad.

Bild 1

Förutsättningar:

  • Fastighet säljs utan ”paketering” av Bolag A till Bolag B för priset 8 MKR. Bolag A har ägt fastigheten i 5 år. Det bokförda värdet (efter avskrivningar) var vid försäljningen av A till B således 7,2 MKR.
  • Bolag B får ett nytt bokfört värde för fastigheten på 10 miljoner kronor (köpeskillingen).
  • Bolag B behåller fastigheten i 5 år och säljer den därefter till Bolag C för 12 Mkr. Det bokförda värdet var vid den tidpunkten 9 MKR.

Följder:

  • Bolag A får betala vinstskatt på 616 000kr.
  • Bolag B får betala lagfartskostnad (stämpelskatt) på 425 000 kr vid köpet och 660 000 kr i vinstskatt vid försäljningen.
  • Bolag C får betala lagfartskostnad (stämpelskatt) på 510 000 kr vid köpet.

Bild 2

Bild 2 visar på ett annat scenario. Här ”paketerar” Bolag B in fastigheten i ett dotterbolag. I exemplet ser vi hur det påverkar vinstskatt och lagfartskostnad för respektive aktör.

Bild 2

Förutsättningar:

  • Fastighet säljs utan ”paketering” av Bolag A till Bolag B för priset 8 MKR. Bolag A har ägt fastigheten i 5 år. Det bokförda värdet (efter avskrivningar) var vid försäljningen av A till B således 7,2 MKR.
  • Bolag B köper fastigheten in i ett nystartat bolag. Fastighetsbolaget behålls av Bolag B i 5 år.
    Aktierna i bolaget säljs därefter vidare till Bolag C för priset 12 MKR.

Följder:

  • Bolag A får betala vinstskatt på 616 000 kr.
  • Bolag B får betala lagfartskostnad (stämpelskatt) på 425 000 kr vid köpet.
  • Vid försäljningen av aktierna till Bolag C utgår ingen vinstskatt för Bolag B eftersom det är aktierna som säljs och inte fastigheten.
  • Bolag C som förvärvar aktierna slipper lagfartskostnad (stämpelskatt). Dock kommer Bolag C få ett minskat avskrivningsunderlag med 13 200 kr /år eftersom det bokförda värdet (skattemässiga restvärdet) ligger kvar på 9 MKR.
  • En annan följd blir att Bolag C ”drar på sig” en latent skatteskuld på 3 MKR. Den kan få konsekvenser för Bolag C om reglerna kring ”paketering” ändras i framtiden. (Läs mer under ”Paketeringsutredningen”).

Bild 3

I bild 3 följer vi ett scenario där Bolag A väljer att själv ”paketera” huset innan det säljs. Vi tittar på vad det får för konsekvenser för skatterna för respektive ägare.

Bild 3

Förutsättningar:

  • Bolag A paketerar själv fastighet in i nystartat bolag.
  • Aktierna säljs av Bolag A till Bolag B för priset 10 MKR.
  • Fastighetsbolaget behålls av Bolag B i 5 år.
  • Aktierna i bolaget säljs därefter vidare till Bolag C för priset 12 MKR.

Följder:

  • Bolag A får betala lagfartskostnad (stämpelskatt) på 324 000 kr vid förvärvet av fastigheten in i det nybildade bolaget. Ingen vinstskatt utgår dock för Bolag A i detta läge.
  • Bolag B som förvärvar aktierna slipper lagfartskostnad (stämpelskatt) och även vinstskatt
  • Bolag C som förvärvar aktierna slipper lagfartskostnad (stämpelskatt). Dock kommer Bolag C att få minskat avskrivningsunderlag med 24 288 kr/år eftersom det bokförda värdet ligger kvar på 6,48 MKR.
  • En annan följd blir att Bolag C ”drar på sig” en latent skatteskuld på 5,52 MKR. Den kan få konsekvenser för Bolag C om reglerna kring ”paketering” ändras i framtiden. (Läs mer under ”Paketeringsutredningen”.

Paketeringsutredningen

Det är idag mer fördelaktigt att köpa via en paketeringslösning. Ofta kan man inte heller välja.

Så här är läget just nu. Paketeringsutredningen (utredning och förslag) säger att en fastighetsbolagsaffär ska beskattas som om det vore en fastighet OCH att lagfartskostnaden till bolag sänks från 4.25% till 2%. Men det här är än så länge bara ett förslag och det har inte blivit något av det ännu. Branschen började göra det här i större utsträckning när lagfartskostnaden gick upp från 3% till 4,25 %. Innan dess gjorde man det inte i samma utsträckning, men då, när det lagfartskostnaden blir dyrare så svarade branschen med att ”paketera” fastigheter istället för att slippa skatter i möjligaste mån. Men nu, och och med förslaget ”paketeringsutredningen” så är föreslaget att ta ner lagfartskostnaden till 2% istället.

Förslaget gick ut på remiss i mars 2107 till FAR och Skatteverket. 
Eftersom stora fastighetsbestånd numer alltid ligger i bolagsform skulle förslaget chocka en hel bransch. Detta pga att alla bolaget sitter med åga bokförda värden.

Den enda som var nöjda med förslaget var Skatteverket, men de insåg också att det behövs övergångsregler.  Alla andra aktörer är tveksamma. Det som har hänt nu är att det är helt tyst. Nu väntar branschen på vad som kommer och hända. Man inväntar helt enkelt ett nytt förslag.

Om den så kallade ”paketeringsutredningen” går igenom skulle det få stora följder. De som äger fastigheter i dotterbolag skulle få en enorm skattesmäll pga fastigheternas låga bokförda värden.  

Kutym vid köp av dotterbolags aktier med stor latent skatteskuld

Annika Backlund menar att det normala är att om man köper ett bolag med lågt (lägre) bokfört värde brukar man förhandla lite om priset. Köparen säger ”jag köper faktiskt en latent skatt av dig och därför bör jag vara berättigad till en lägre köpeskilling”. Man brukar då titta på skillnaden mellan marknadsvärdet och det bokförda värdet * 22%  och dela hälften på det. 

Man kan också, om det finns en för stor latent skatteskuld, välja att göra det till en fastighetsaffär istället för att köpa bolaget. Då får man visserligen lagfartskostnad men det blir ingen risk i att de nuvarande reglerna ändras. Då undviker man risken att man drar på sig en mycket stor latent skattskuld. Om man gör så blir ju även avskrivningsunderlaget mycket större.

Man får helt enkelt väga för-och nackdelar mot varandra och även förhandla köpare och säljare emellan så att man hittar en lämplig uppgörelse. Det är också läge att vara extra försiktig nu eftersom det troligen kommer att komma en ny paketeringsutredning som kan ändra spelreglerna på marknaden. 

Exempel

Egentligen är variant 1 sundast. Den är ekonomiskt mest naturlig. Alla betalar sin del. Man får det nya avskrivningsunderlaget och framför allt: en bank som tittar på ett papper så ser man hur stort huset är utifrån det bokförda värdet. Bokföringen ger inte längre en bild av verkligheten. Bankerna tittar på kassaflödet bara.

Summering av ”paketeringslösning”

Vid en paketering övertar fastighetsbolaget säljarens skattemässiga värde på fastigheten. Vid ett direktköp skulle köparen istället fått fastighetens marknadsvärde som avskrivningsunderlag. Det är vanligt att detta beaktas vid fastställande av köpeskillingen på aktierna i fastighetsbolaget. Det talas då om den ”latenta” eller ”uppskjutna” skatten, som är maximalt 22 % av skillnaden mellanmarknadsvärdet och det skattemässiga värdet på fastigheten. Synen på hur uppskjuten skatt påverkar priset på fastighetsbolaget varierar beroende på typ av fastighet och läge.

OVK

Och så en kort genomgång av Obligatorisk ventilationskontroll, OVK. OVK ska göras regelbundet och det är du som fastighetsägare som ska se till att det genomförs. Syftet med OVK är att visa att ventilationssystemen fungerar som de ska och att inomhusklimatet är bra. Kontrollen genomförs av en certifierad kontrollant.  

Att ha koll på OVK är viktigt för fastighetsägare. En annan sak som är mycket viktigt att ha koll på är brandskydd för fastigheten. Om du vill veta mer om dessa saker och vad som krävs kan du alltid ta kontakt med Fastighetsägarna som även har gett ut den handbok vi har haft som kursmaterial på kursen. 

Tack för att du har följt den här reportageserien, hoppas att du har fått med dig massor av nyttigheter kring fastighetsförvärv och fastighetsägande!

OBS! Vårens kursomgångar är de sista som är planerade av Annika Backlund och AB-hem. Så missa inte chansen om du är intresserad av att äga hyresfastigheter. Alla kursdeltagare är även inbjudna till ett fastighetsnätverk som redan har börjat göra fastighetsaffärer ihop.  

Dem tidigare artiklarna om Fastighetsskolan kan du läsa här:

Del 1: ”Nu är den igång – fastighetsskolan!

Del 2: ”Fastighetsskolan – del 2”

Del 3: ”Fastighetsskolan – del 3 Att vara fastighetsvärd”

Del 4: ”Fastighetsskolan – del 4 finansiering”

Del 5: Fastighetsskolan – del 5: Att praktisera som hyresvärd

Del 6 – Fastighetsskolan – del 6: Avkastning på eget kapital




Livsfilosofi & Visdom
Din pension – Kattmat eller Champagne?
RIKEDOMSPODDEN EXTRA – UNIK INTERVJU MED PREETHAJI, GRUNDAREN AV O&O ACADEMY